LMNP 2025 : toutes les nouveautés à connaître 💡

Introduction : un nouveau tournant pour le LMNP 🏡

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) conserve son attrait pour les investisseurs, notamment pour sa fiscalité avantageuse, la rapidité de mise en œuvre, et son adaptabilité à différents profils d’actifs (résidences étudiantes, seniors, tourisme…). Néanmoins, 2025 s’annonce comme une année de transition, marquée par des évolutions législatives et fiscales significatives. Certaines d’entre elles entreront pleinement en vigueur dès 2026, mais leurs annonces et premières applications dès 2025 exigent de bien les anticiper.

Chez EHPAD INVEST, leader de la vente et revente de biens immobiliers, nous suivons ces changements avec la plus grande attention. Cet article vous offre un décryptage détaillé, enrichi de conseils pratiques pour adapter vos décisions d’investissement. 🚀

1. La Loi Le Meur : vers une réforme globale de la fiscalité locative

1.1 Objectifs et contexte général

Nom de code : Loi Le Meur. Cette réforme ambitieuse vise à simplifier et harmoniser la fiscalité des baux, notamment pour encadrer la prolifération des locations meublées touristiques — en particulier via des plateformes comme Airbnb.

Pourquoi ce projet ?

1. Protéger l’offre locative longue durée : en limitant la transformation des logements en meublés touristiques, cette loi cherche à préserver des logements disponibles et accessibles pour les résidents permanents.
2. Mettre fin aux abus fiscaux : certains investisseurs infligeaient une concurrence artificielle en cumulant des avantages fiscaux destinés au long-terme avec une activité de location touristique intensive.
3. Uniformiser les régimes fiscaux : le but est de réduire la complexité et d’instaurer plus de transparence.

1.2 Premiers effets dès 2025

Même si l’application complète n’est prévue qu’en 2026, certaines mesures sont déjà anticipées en 2025 :

• Renforcement du contrôle municipal : la déclaration obligatoire en mairie (voir chapitre 4) s’inscrit dans la logique de collecte de données et de suivi.
• Nouveaux seuils Micro‑BIC (voir chapitre 3), impactant la fiscalité des petits loueurs meublés.
• Changements dans le régime d’imposition pour les plus-values en LMNP (voir chapitre 6).
  

Chez EHPAD INVEST, nous encourageons nos clients à examiner l’effet de ces changements dès maintenant, en particulier pour les projets en cours ou envisagés.

2. Diversifiez vos investissements avec les SCPI

Face à la mutation du statut LMNP, la diversification apparaît plus que jamais pertinente. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) s’imposent comme une alternative efficace, surtout pour :

• Fractionner les risques dans un portefeuille multi-actifs,
• Profiter d’une gestion professionnelle externalisée,
• Bénéficier de flux réguliers sans se charger directement de la gestion locative.
  

EHPAD INVEST propose une sélection ciblée de SCPI, en particulier celles axées sur les secteurs de la santé (résidences seniors/EHPAD), les résidences étudiantes, ou encore les résidences seniors non médicalisées. Nos experts accompagnent pas à pas :

• Évaluation du profil investisseur (aversion au risque, horizons, objectifs),
• Analyse de la performance, de la pérennité et du taux d’occupation des SCPI,
• Choix optimisés selon votre fiscalité personnelle et vos besoins de diversification.
  

Nos clients apprécient notamment l’approche stratégique d’EHPAD INVEST, qui combine actifs physiques, SCPI et LMNP pour bâtir un patrimoine robuste et résilient.

3. Nouveaux seuils et abattements Micro‑BIC : ce qui change en 2025

Jusqu’au 31 décembre 2024, les propriétaires de locations meublées bénéficiaient du régime micro‑BIC, avec un abattement forfaitaire de :

• 50 % sur les revenus locatifs (jusqu’à 72 600 € pour les meublés classiques),
• 71 % pour les meublés de tourisme classés (jusqu’à 176 200 €).

3.1 Abattements rabotés : la baisse est effective

À partir du 1er janvier 2025, les abattements du micro‑BIC diminuent :

• Meublés classiques : de 50 % à 40 %,
• Meublés classés : de 71 % à 60 %.

👉 Résultat : l’assiette imposable augmente pour la même recette, entraînant une hausse potentielle de votre imposition.

3.2 Conséquences pour votre choix de régime

• Si votre revenu locatif brut reste modéré (< 30 000 €), le micro‑BIC peut rester intéressant.
• Au-delà, le régime réel devient plus attractif, car il permet de déduire :
• Intérêts d’emprunt,
• Travaux (entretien, rénovation),
• Frais de gestion (agence, syndic),
• Amortissement du bien et du mobilier.

📌 Exemple avec EHPAD INVEST

Une résidence senior achetée 200 000 €, avec 15 000 € de revenus locatifs annuels. Sous micro‑BIC : 15 000 € × 60 % = 9 000 € imposables. Avec le régime réel, les amortissements et frais peuvent conduire à une base imposable moindre, voire nulle, générant un avantage fiscal durable. Nos fiscalistes chez EHPAD INVEST l’expliquent systématiquement à chaque dossier.

3.3 Passer au régime réel : à bien préparer

• Tenue de comptabilité complète (bilan, compte de résultat),
• Expert-comptable recommandé (obligatoire si amortissement > 15 000 €/an),
• Analyse de rentabilité intégrant l’ensemble des charges, amortissements.
  

Cette option est pertinente surtout pour les investissements à revenus moyens/élevés, ou nécessitant d’importants travaux. Nos clients sont souvent invités à adopter le réel dès la viabilisation du projet.

4. Déclaration en mairie : une obligation généralisée

Depuis 2025, toute mise en location meublée (résidence principale ou secondaire) implique une déclaration préalable en mairie, même hors zones touristiques.

4.1 Informations requises

• Adresse du bien, caractéristiques,
• Calendaire d’occupation / taux d’enregistrement (nombre de jours loués),
• Finalité : location saisonnière, étudiant, senior…
  

Certaines communes délivrent un numéro d’enregistrement, à faire figurer dans vos annonces (plateformes, bail) pour faciliter la traçabilité.

4.2 But visé

• Lutter contre la location illégale ou abusive,
• Empêcher la transformation de logements de longue durée en meublés touristiques,
• Assurer un meilleur suivi pour les services fiscaux et sociaux.
  

💼 Pour EHPAD INVEST, c’est un point incontournable. Nous intégrons systématiquement cette étape dans la feuille de route des projets (collecte, randomisations, suivi calendaire) pour que tout soit conforme dès la mise en ligne.

5. Limitation à 90 jours/an : nouvelles restrictions municipales

Certaines communes peuvent désormais réduire la durée autorisée de location temporaire des résidences principales à 90 jours maximum par an (contre 120 jours précédents). ✔️

5.1 Où ça ?

Principalement dans les zones à forte pression touristique (Paris, Lyon, Nice, Cannes, Arcachon…). Les municipalités exercent leur pouvoir pour préserver l’habitat permanent.

5.2 Que faire en tant qu’investisseur ?

1. Vérifiez le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et les arrêtés municipaux avant acquisition.
2. Mod-à–modifications : si votre bien est visé par une limitation à 90 jours, votre modèle économique change (ex : revente ou repositionnement en résidence seniors).
3. Accompagnement EHPAD INVEST : nos juristes scrutent vos zones cibles et intègrent ces limites dans l’évaluation du rendement et la structuration de votre dossier.

6. Interdictions dans logement social et zones réservées

6.1 Logements sociaux : mémo

Il est interdit de proposer des logements sociaux à la location touristique. Cela implique :

• Rattachement au bail d’une clause d’exclusion,
• Et / ou mention explicite dans l’acte immobilier.

6.2 Zones réservées à l’habitat principal

Dans certaines communes, les PLU tracent des zones où seuls les logements destinés à l’habitat principal sont autorisés. L’offre de meublés touristiques y est exclue.

📌 Obligation de mention dans l’acte : sans cette précaution, vous encourez des sanctions et entraves à votre projet. Chez EHPAD INVEST, nous intégrons systématiquement ce contrôle, avant même l’offre d’achat.

7. Performance énergétique requise dès 2034

7.1 Norme DPE

À partir du 1er janvier 2034, tout meublé touristique doit se situer entre les classes DPE A et D (soit ABCD – logements dits « décents »).

• Les biens classés E, F, G seront exclus, faute de respecter les exigences de décence.
• Le Diagnostic de Performance Énergétique devient crucial, tant pour l’éligibilité que pour la valorisation.

7.2 Risques et coûts attendus

• Coûts de mises à niveau (isolation, chauffage performant, fenêtres double vitrage) à anticiper dans vos calculs.
• Amendes jusqu’à 5 000 € si non-conformité détectée (mairie, contrôle DPE).
  

💡 Nous recommandons l’intégration d’un audit DPE dès l’étape pré-acquisition. EHPAD INVEST intègre systématiquement cette analyse dans sa due diligence, notamment sur les résidences seniors ou étudiantes, pour éviter les mauvaises surprises fiscales.

8. Réintégration des amortissements dans la plus-value (depuis 15 février 2025)

8.1 Situation d’avant : un avantage marqué

• Les LMNP bénéficiaient d’un régime plus favorable à la revente : les amortissements déduits n’étaient pas réintégrés au calcul de la plus-value, donc la base imposable était allégée.
• À l’inverse, les LMP (Loueurs en Meublé Professionnels) devaient les réintégrer, gonflant l’assiette taxable.

8.2 Nouvelles règles

Depuis le 15 février 2025, toutes les plus-values en LMNP sauf SENIOR/EHPAD/ETUDIANT (non professionnel) incluent les amortissements déduits 🚨 :

Plus-value taxable = Prix de cession – [Prix d’acquisition – amortissements + frais & travaux]

👉 Autrement dit, vos économies d’impôt pendant l’exploitation (grâce aux amortissements) se retrouvent fiscalisées lors de la revente (19 % impôt + prélèvements sociaux).

8.3 Impact financier et optimisation

• Exemple simple : acquisition 200 000 €, amortissements cumulés 50 000 €, bien vendu 300 000 €.
• Sans réintégration : base fictive réduite.
• Avec réintégration : base taxable = 300 000 –(200 000–50 000) = 150 000 € → impôt plus élevé.
• Cependant, abattement pour durée de détention conserve son rôle :
• Exonération totale au bout de 30 ans,
• Progression de l’abattement selon les années.

8.4 Ce que recommande EHPAD INVEST

• Anticiper dès le montage financier un horizon de détention suffisant (minimum 8 à 10 ans).
• Privilégier une stratégie de revenus réguliers plutôt que le “flip”.
• Intégrer cet impact dans la modélisation du rendement net global.
• Privilégier le LMNP EHPAD/SENIOR/ETUDIANT pour éviter cette taxe.

9. Cotisations sociales : faire la distinction entre prélèvements sociaux et cotisations

Ce volet est parfois négligé, or il peut changer la donne.

9.1 Prélèvements sociaux vs cotisations sociales

• Prélèvements sociaux (CSG, CRDS) : fixés à 17,2 %, applicables sur les revenus locatifs.
• Cotisations sociales : variables (20 %‑49 %) ; ne concernent pas tous les LMNP.
  

9.2 Pour le LMNP « standard »

• Recettes < 23 000 €/an : soumis seulement aux prélèvements sociaux (17,2 %).
• Recettes > 23 000 € (sur location saisonnière) : passage au régime général des cotisations sociales (20‑49 %).

9.3 Pour le LMP

Sont considérés comme Loueur en Meublé Professionnel si :

Recettes annuelles > 23 000 €,

1. Ces revenus > autres revenus professionnels du foyer,
2. Option pour le régime LMP déclarée.
   

Dans ce cas, cotisations sociales obligatoires, sans distinction.

9.4 Ce que cela implique

• Les cotisations sociales peuvent prédominer sur l’impôt sur le revenu si vous êtes LMP.
• Le choix entre LMNP ou LMP dépend donc non seulement du niveau de recettes, mais aussi de votre structure fiscale globale (IR, IS…).
  

Chez EHPAD INVEST, nous accompagnons chaque dossier avec une analyse complète, pour choisir le régime financier — fiscal, social, patrimonial — le plus adapté.

11. Recommandations pour les investisseurs 2025 par EHPAD INVEST 🚀

1. Mettez systématiquement vos dossiers à jour : intégrez les mesures fiscales, sociales et administratives dans vos prévisionnels.
2. Passez au régime réel si vous dépassez la barre du micro‑BIC ou envisagez une structure fiscale optimisée.
3. Choisissez vos zones avec précaution : évaluez la réglementation locale, les limitations potentielles, et la viabilité énergétique à long terme.
4. Anticipez l’amortissement et la revente : modélisez vos scénarios sur 10–20 ans, avec plus-value + amortissements, pour calculer la rentabilité réelle.
5. Diversifiez avec les SCPI : alliez LMNP, SCPI et peut-être autres actifs (FPI, OPCI), pour une gestion mixte sécurisée et performante.
6. Optez pour un accompagnement fiduciaire : fiscalistes, établissements bancaires, gestionnaires spécialisés sont vos partenaires au quotidien.

12. Zoom sur un cas concret : résidence seniors (EHPAD)

12.1 Pourquoi investir dans l’immobilier senior ?

• Demande croissante : vieillissement de la population, besoins d’encadrement et services.
• Revenus stables : baux sécurisés avec gestion professionnelle.
• Aides fiscales associées : amortissement des constructions, niches locales.

12.2 Adaptation au nouveau cadre 2025

• DPE : bâtiments performants dès 2034 – étude technique dès le montage.
• Déclaration mairie : démarches obligatoires dès l’ouverture.
• Régime fiscal : micro‑BIC non optimal, privilégier le réel.
• Environnement juridique : logement spécifique hors logement social, souvent en zone hors tension.

12.3 Exemple chiffré

• Acquisition EHPAD 300 000 €, revenus nets annuels 20 000 €.
• Sous micro‑BIC (abattement 40 %) : base 12 000 €.
• Sous réel : amortissement 10 000 € + frais 5 000 €, base = 5 000 €.
• Gestion courante assurée par l’exploitant, avec reporting trimestriel inclus via EHPAD INVEST.

13. Conclusion

L’année 2025 représente un pivot stratégique pour le statut LMNP. Entre réformes fiscales, obligations administratives, exigences énergétiques et nouvelles règles sociales, les investisseurs doivent plus que jamais maîtriser les nouvelles règles pour optimiser rendement, sécuriser leurs actifs et assurer la pérennité de leur rente.

EHPAD INVEST, expert de l’investissement immobilier depuis 2003, met tout en œuvre pour :

• Vous conseiller sur les régimes fiscaux adaptés,
• Optimiser votre stratégie patrimoniale (mix LMNP, SCPI, EHPAD…),
• Anticiper techniques et réglementations,
• Maximiser vos rendements tout en respectant pleinement le cadre légal.
  

🌟 Besoin d’un accompagnement personnalisé ? Un audit de votre projet ? Nos conseillers sont à votre écoute.

FAQ (fusions rapide / Lexique)

Q1. Dois-je passer d’office au régime réel en 2025 ?

R. Non : le choix dépend de votre niveau de recettes, de vos charges/ travaux, et de votre horizon. Mais dès 2025, le régime réel est fortement recommandé si vos revenus locatifs dépassent ~ 30 000 € ou si vous amortissez des investissements significatifs.

Q2. Quelles zones sont concernées par la durée limitée ?

R. Principalement les zones tendues (Paris, Nice…) via des arrêtés locaux ; à vérifier au cas par cas avec la mairie ou via EHPAD INVEST.

Q3. Qu’en est-il de la revente ?

Le nouveau calcul de plus-value intègre les amortissements depuis février 2025, ce qui impose une modélisation sur moyen/long terme : la plus-value peut être plus élevée, mais l’abattement pour durée de détention reste un levier essentiel.

Q4. Quelles aides pour la rénovation énergétique ?

Des aides comme MaPrimeRénov’, CEE, éco‑PTZ ou dispositifs locaux peuvent aider à atteindre le DPE A‑D. Nos équipes pilotent la recherche de financements pour votre compte.

Q5. Comment EHPAD INVEST peut m’accompagner ?

Nous proposons une offre complète intégrant :

1. Audit fiscal et social,
2. Sélection des résidences adaptées,
3. Montage juridique du contrat de bail et du financement,
4. Suivi DPE et obligations réglementaires,
5. Gestion locative déléguée,
6. Reporting clair et transparent.

Mot de la fin… et 🎯 appel à l’action :

Le LMNP, dès 2025, exige une vigilance accrue. Mais il reste un pilier fondamental de la stratégie patrimoniale des investisseurs avisés. Avec les bons outils, la bonne fiscalité, et un partenaire de confiance comme EHPAD INVEST, il est possible de transformer les contraintes en leviers pour un patrimoine durable et performant.

Contactez-nous dès maintenant pour un rendez-vous personnalisé – la croissance de votre patrimoine mérite un accompagnement d’expert. 🚀